Alquileres en el conurbano: la oferta sigue escasa y los precios suben más que la inflación

El mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires atraviesa una realidad distinta a la de la Ciudad de Buenos Aires. Mientras CABA recuperó con fuerza la oferta de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres, en buena parte del conurbano la escasez de unidades disponibles sigue empujando los valores por encima de la inflación y sostiene una demanda elevada.

El contraste es marcado. En la Ciudad la cantidad de departamentos ofrecidos se recompuso en los últimos dos años y hoy ronda las 16.000 unidades, muy lejos de diciembre de 2023, cuando había menos de 200 departamentos publicados en pesos. En cambio, en el Gran Buenos Aires todavía persiste una oferta limitada, sobre todo en viviendas destinadas al alquiler tradicional.

Según Reporte Inmobiliario, los departamentos de dos ambientes en el GBA registraron una suba interanual del 52%, mientras que los de tres ambientes aumentaron 51,6%. Ambos muy por encima de la inflación general del período, que fue del 31,3%.

Zona norte: más operaciones pero con poca construcción nueva

En la zona norte, la recuperación de las operaciones aparece entre las principales características del mercado actual. El corredor que une Vicente López con Tigre concentra buena parte del movimiento, favorecido por la conectividad y por una mayor estabilidad en los valores.

Rolo Villagra, fundador de VOS Propiedades, explicó: "Hoy el mercado muestra un nivel de actividad superior al observado en los últimos años. Los precios están más ordenados y eso generó un incremento de consultas y operaciones".

La demanda se concentra en unidades listas para habitar y con escritura. Los departamentos de dos y tres ambientes, preferentemente con cochera y expensas razonables, figuran entre las tipologías más buscadas. También hay interés por PH y por propiedades para refaccionar bajo el esquema de flipping.

"Entre las localidades más demandadas aparecen Olivos, Martínez, La Lucila, San Isidro y Tigre. Los sectores próximos al río mantienen su condición de refugio de valor, mientras que Florida, Munro, Villa Adelina, Boulogne y algunos sectores de San Fernando ofrecen alternativas más accesibles", detalló Villagra.

El desarrollo desigual complica la oferta de alquileres

La escasez de oferta tiene una explicación que excede la coyuntura. Durante los últimos años, el desarrollo de edificios se concentró en zonas muy puntuales.

En el norte, las mayores inversiones se localizaron en Vicente López, el eje Libertador, Tigre, San Fernando, Buenavista, Nordelta y Puertos, en Escobar. En el oeste, el crecimiento se concentró en Parque Leloir, sectores de Ituzaingó, Morón y algunas áreas de La Matanza. En el sur, los principales polos fueron Canning, Hudson, Las Lomitas y determinados sectores de Quilmes.

"Fuera de esos corredores, el ritmo constructivo resultó considerablemente menor, lo que explica buena parte de las dificultades actuales para conseguir alquileres", amplió Villagra.

Sur del GBA: Quilmes y Hudson ganan protagonismo

En Quilmes y Hudson también se percibe una recuperación gradual. Ignacio O'Keefe, director de Inmobiliaria O'Keefe, aseguró que las consultas aumentaron durante el año, aunque las decisiones de compra son hoy más largas y analíticas.

En compraventas, la demanda se orienta hacia departamentos de dos ambientes en pozo o en obra y unidades de tres ambientes próximas a la entrega. Las propiedades usadas recuperaron atractivo por sus valores competitivos. En alquileres predominan las viviendas unifamiliares y los departamentos de tres ambientes, especialmente entre familias jóvenes.

"El dos ambientes sigue siendo el producto estrella porque combina accesibilidad, potencial de valorización y una renta cercana al 5%", detalló O'Keefe.

Hudson muestra un fenómeno particular: la diferencia entre el costo de construir y el valor de compra de una casa terminada abrió oportunidades para quienes buscan tiempos de posesión inmediatos. Quilmes mantiene otra ventaja: los precios por m2 siguen por debajo de los de CABA, un factor que continúa atrayendo tanto a usuarios finales como a inversores.